USUCAPIÃO OU AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR POSSE E PASSAGEM DO TEMPO

Da Roma antiga até os nossos dias, existe o conceito jurídico de “usucapião”, aceito no direito brasileiro e argentino, que são bastante semelhantes porque ambos são de origem “romanista”.

Este conceito de “usucapião”, utilizado para coisas “móveis” e “imóveis”, pode ser definido como “a figura jurídica pela qual uma pessoa pode tornar-se proprietária de uma coisa material (móvel ou imóvel), por tê-la possuído com intenção de ser o proprietário e pelo decurso do tempo estabelecido na lei.”

Por sua vez, o conceito de “posse” pode se definir como o poder de facto que uma pessoa tem sobre uma coisa (bens móveis ou imóveis), praticando atos materiais relacionados com a propriedade (mantém-na, guarda-a, cuida dela, etc. .). Seria “ter uma coisa como seu”

Se uma pessoa tem a intenção de possuir uma casa (imóvel), morar nela por exemplo, mantê-la (reparos, construções, etc.), pagar seus impostos, serviços públicos e tê-la definitivamente como “proprietário” em todo no prazo estabelecido em lei (5, 10, 15 ou 20 anos), de forma ininterrupta, dependendo do caso e da regulamentação, poderá exigir perante a justiça do local onde se encontra o imóvel, o registro em seu nome por meio de sentença, podendo variar a forma como é realizado o referido “registro de imóvel”.

Existem “aquisições de imóveis” (usucapión), que dependem da “boa fé” do comprador, que poderia ter adquirido o imóvel através de um contrato privado de “transferência de direitos de posse” ou através de um “contrato de compra e venda”, de alguém que não tinha o imóvel registrado em seu nome, embora o possuísse há anos, mesmo tendo adquirido (por contrato ou herança) de alguém que o possuía desde tempos remotos, mas sem nunca ter registrado esse imóvel nos registros públicos.

Existe também a possibilidade de adquirir o imóvel através de “usucapião”, sem ser necessária a demonstração de “boa fé” (por exemplo, sem ter contrato que comprove a aquisição do imóvel), o que é chamado segundo alguma doutrina de “usucapião longa”, que no Código Civil Brasileiro é instituído por meio do artigo 1.238 do código civil, que dispõe:

“…Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis…. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo…”

A Constituição da República Federativa do Brasil (CF), promulgada em outubro de 1988 (e suas reformas), prevê a figura da aquisição de bens imóveis pelo uso e passagem do tempo (art. 183 CF), existindo conceitos semelhantes no código civil; esclarecendo no mesmo artigo constitucional que os imóveis públicos (do Estado), não são passíveis de aquisição mediante “usucapião”.

Essa situação de existência de imóveis sem título ou escritura pública é muito comum, por exemplo, na Ilha de Florianópolis, capital do Estado de Santa Catarina, onde a particularidade é que muitos imoveis foram gerados com a ocupação direta de terras por moradores do local, que ao longo do tempo foram construindo casas. Lembremos que a ilha de Florianópolis foi fundada há mais de 350 anos, e desde então ou antes já existiram habitantes ali.

Então, em Florianópolis é muito comum que as pessoas comprarem imóveis sem escritura, com “contratos de transferência de posse”, etc., sem formalizar o registro do imóvel, circunstância que traz alguns transtornos e também prejudica o preço dos imóveis . Logicamente, um imóvel sem escritura é mais barato no mercado imobiliário, pelos inconvenientes potenciais ou futuros que a posse do imóvel pode trazer.

Além disso, especialmente em Florianópolis, têm ocorrido muitas situações de aquisição de bens imóveis por usucapião, de bens que pertenciam ao Estado Federal (a União), e que foram “adquiridos” por particulares, apesar que a atual Constituição Federal proíbe em seu artigo 183.

A particularidade perpassou a petição de particulares, com advogado perante a Justiça, gerando “jurisprudência” o seguinte conceito:

“…os imóveis sem registro de propriedade privada, localizados em ilha litorânea (Florianópolis, por exemplo), em períodos anteriores à Constituição Federal de 1988, não eram propriedade do Estado Federal (União), sendo possível a aquisição por usucapião, desde que visto que os requisitos para aquisição de bens pela referida usucapião foram atendidos antes da reforma constitucional de 5 de outubro de 1988…”

Neste caso, deverão ter sido completados 20 anos de posse do imóvel de forma ininterrupta e sem oposição, anteriores à referida data da reforma constitucional.

É comum que locais próximos às praias, mesmo quase à beira-mar, ou nos morros, etc., que hoje seriam terras (fiscais) do Estado (União), tenham sido adquiridos por particulares através da figura da usucapião, em casos como os seguintes exemplo:

Se uma pessoa se apropriou de um imóvel (por exemplo, um lugar na praia ou num morro), que não estava registrado como propriedade privada, e o possuiu por 20 anos ou mais, antes de 05/10/1988; ou, adquirindo um imóvel por meio de contrato de transferência de direitos possessórios, que seus antigos proprietários possuíam há pelo menos 20 anos antes de 1988, poderiam ajuizar ação de usucapião contra o Estado Federal (União), sendo provavelmente o vencedor do título de propriedade . correspondente, podendo registá-lo no Registo Predial, nos termos da lei, valorizando o seu imóvel.

Definitivamente, existem vários casos de usucapião previstos no Código Civil Brasileiro, com diferentes conceitos e modalidades, devendo sempre solicitá-la ao Juiz competente do local onde se encontra o imóvel, com ajuda de advogado.