USUCAPIÓN O ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR LA POSESIÓN Y EL PASO DEL TIEMPO

Desde la antigua Roma hasta nuestro tiempo, existe el concepto jurídico de la “usucapión”, receptado en el Derecho Brasilero como en el Argentino, que guardan bastante similitud por ser ambos de origen “romanista”.

Ese concepto de “usucapión”, utilizado para cosas “muebles” e “inmuebles”, puede definirse como “la figura jurídica por la cual una persona puede convertirse en propietaria de una cosa material (mueble o inmueble), por haberla poseído con ánimo de ser propietario y por el transcurso del tiempo que establezca la ley”.

A su vez, el concepto de “posesión” se definiría como el poder de hecho que una persona tiene sobre una cosa (bien mueble o inmueble), realizando actos materiales relacionados al bien (lo mantiene, guarda, cuida, etc). Sería “el tener algo como propio”

Si una persona tiene con la intención de ser dueño, una casa (inmueble), habitándola por ejemplo, haciéndole la manutención (reparaciones, construcciones, etc), pagando sus impuestos, los servicios públicos y definitivamente teniéndola como “propietario” durante todo el tiempo que establece la ley (5, 10, 15 o 20 años), de manera ininterrumpida, según el caso y normativa, puede exigir ante la justicia del lugar donde se encuentra el inmueble, la inscripción a su nombre mediante sentencia, pudiendo variar las formas en que se realiza dicha “inscripción de propiedad”.

Existen “adquisiciones de propiedad” (usucapión), que cuenten con la “buena fe” del adquirente, que pudo haber comprado el inmueble mediante un contrato privado de “cesión de derechos de posesión” o bien mediante un “contrato de compra venta”, de quien no tenía la propiedad inscripta a su nombre, aunque venía poseyendo desde hace años, incluso habiendo adquirido (por contrato o herencia) de alguien que lo tuvo desde tiempos remotos, pero sin haber inscripto jamás esa propiedad en los registros públicos.

También existe la posibilidad de adquirir la propiedad mediante “usucapión”, sin ser necesario demostrar la “buena fe” (por ejemplo, sin tener un contrato que demuestre haber adquirido el inmueble), lo que se denomina según alguna doctrina “usucapión larga”, que en el Código Civil Brasilero se establece mediante el artículo 1238 del código civil, que dispone:

“El que durante quince años, sin interrupción ni oposición, posee como propio un bien, adquiere el dominio de él, cualquiera que sea el título y la buena fe; y podrá solicitar al juez que así lo declare mediante sentencia, la cual servirá como título para su inscripción en el Registro de la Propiedad… El plazo establecido en este artículo se reducirá a diez años si el propietario ha establecido en el inmueble su residencia habitual, o ha realizado en él obras o servicios de carácter productivo”.

La Constitución de la República Federativa de Brasil (CF), promulgada en octubre de 1988 (y sus reformas), prevé la figura de la adquisición de la propiedad inmueble por el uso y paso del tiempo (art. 183 CF), replicando los similares conceptos el código civil; aclarándose en el mismo artículo constitucional que los bienes inmuebles públicos (del Estado), no son pasibles de adquisición mediante la “usucapión”.

Esta situación de existencia de inmuebles sin título o escritura pública, es muy común, por ejemplo, en la Isla de Florianópolis, capital del Estado de Santa Catarina, donde se da la particularidad de que muchos terrenos fueron generándose con la ocupación directa de tierras por moradores del lugar, quienes con el paso del tiempo fueron construyendo viviendas. Recordemos que la isla de Florianópolis fue fundada hace más de 350 años, y desde esa época o antes existen habitantes en la misma.

Entonces, en Florianópolis es muy común que las personas compren propiedades sin escriturar, con “contratos de cesión de posesión”, etc, sin formalizar la registración de la propiedad inmueble, circunstancia que trae algunos inconvenientes y que perjudica también el precio de las propiedades. Lógicamente, un inmueble sin escritura, es más barato en el mercado inmobiliario, por los inconvenientes potenciales o futuros que pueda tener la titularidad de la propiedad.

Además, especialmente en Florianópolis, se han dado muchas situaciones de adquisición de la propiedad inmueble por usucapión, de bienes que fueron del Estado Federal (la Unión, como se denomina en Brasil), y que han podido ser “adquiridos” por particulares, pese a que la actual Constitución Federal lo prohíbe en su articulo 183.

Esa particularidad se fue abriendo paso mediante la petición de particulares, con abogado ante la Justicia, generando “jurisprudencia” el siguiente concepto:

“…los inmuebles sin registro de dominio particular, situados en isla costera (Florianópolis, por ejemplo), durante períodos anteriores a la Constitución Federal de 1988, no eran propiedad del Estado Federal (Unión), posibilitando la adquisición por usucapión, siempre y cuando los requisitos de adquisición de la propiedad por dicha usucapión, hayan sido cumplidos en forma anterior a la reforma constitucional del 5 de octubre de 1988…”.

En el caso, se deben haber cumplido los 20 años de posesión del inmueble de manera ininterrumpida y sin oposiciones, en forma previa a la citada fecha de reforma constitucional.

Es común que lugares cercanos a las playas, incluso casi sobre el mar, o en los morros, etc., que hoy serían terrenos del Estado (fiscales), hayan sido adquiridos por particulares mediante la figura de la usucapión, en casos como el siguiente ejemplo:

Si una persona se apropió de un inmueble (por ejemplo, lugar sobre la playa o en morro), que no estaba registrado como dominio privado, y lo poseyó durante 20 años o más, antes del 05/10/1988; o bien, adquirió un inmueble mediante contrato de cesión de derechos posesorios, que sus poseedores anteriores lo tuvieron al menos 20 años antes del año 1988, podría realizar el juicio de usucapión contra el Estado Federal (Unión), siendo probablemente ganador del título de propiedad correspondiente, pudiendo inscribirlo en el Registro de Propiedad Inmueble, como lo indica la ley, poniendo en valor su propiedad.

Definitivamente, existen variados casos de usucapión previstos en el Código Civil Brasilero, con diferentes conceptos y modalidades, siempre debiendo solicitarlo al Juez competente del lugar donde está el inmueble, con la ayuda de un abogado.